Derivado de la pandemia del COVID-19 que afecta a nuestro país, el tema de los arrendamientos, y su latente inejecución por la paralización de la economía, como consecuencia de las medidas impuestas, está generando incertidumbre en cuanto a ¿qué pueden realizar las partes ante un incumplimiento contractual?; y ¿cómo pueden salvaguardar sus intereses en la celebración de contratos futuros?, frente a escenarios como el actual.
Ante esta situación es oportuno, conocer los aspectos básicos de los contratos de arrendamiento y su regulación, que a la fecha no se ha visto modificada por ninguna de las disposiciones emitidas.
A través del contrato de arrendamiento el propietario de un bien, lo entrega a otro para que lo utilice y goce por un período determinado de tiempo, y como contraprestación quien recibe el bien, se obliga a pagar una cierta cantidad de dinero por la utilización que hará del mismo.
El contrato de arrendamiento: es consensual, porque basta el consentimiento de las partes que intervienen para que se perfeccione; bilateral, ya que genera obligaciones recíprocas entre los sujetos (entrega del bien/pago de la renta); principal, al no necesitar de otro contrato para que surta sus efectos jurídicos y de tracto sucesivo, al darse su cumplimiento con el transcurso del tiempo, es decir que las prestaciones acordadas son continuas.
A pesar de existir en el contrato de arrendamiento, un traslado del bien a favor de otra persona quien podrá usarlo, esto no implica o conlleva, un traslado de propiedad, ya que la transmisión será temporal y con un fin exclusivo.
Es importante resaltar que la temporalidad en este contrato no implica forzosamente períodos cortos, ya que pueden celebrarse contratos de arrendamiento cuyo plazo puede ser por ejemplo de 25 o 50 años, sin que ello implique que por el transcurso de este tiempo, se adquiera la propiedad del bien arrendado.
A los elementos personales del contrato de arrendamiento, se le denominan “arrendador, arrendante o locador” y se refiere a la persona propietaria del bien que lo da en arrendamiento; y “arrendatario o inquilino”, que será la persona que disfrute el bien y que tendrá la obligación de pagar la cantidad de dinero pactada.
Es importante destacar que puede dar en arrendamiento la persona que tenga la calidad de propietario, siempre y cuando tenga capacidad para contratar¸ o bien quien por disposición de la ley o pacto tenga facultades para hacerlo. El propietario podrá comparecer en forma personal a otorgar el arrendamiento, o bien a través de un tercero debidamente facultado, para que en su nombre pueda dar en arrendamiento el bien de su propiedad.
En este último supuesto es importante que el inquilino, verifique que quien actúa en representación del arrendante, tenga las facultades necesarias para dar en arrendamiento y que el arrendante tenga la capacidad de contratar, así también, es recomendable determinar si sobre el bien objeto de arrendamiento pesa algún gravamen o limitación, que pudiera afectar sus derechos como inquilino.
“El objeto” y “la renta” del arrendamiento, constituyen sus elementos reales. “El objeto” es el bien que se entrega para que sea utilizado por el inquilino, pudiendo ser éste de cualquier naturaleza siempre que no sean fungibles, es decir, aquellos bienes que a pesar de su utilización no se consumen, sino que persisten en el tiempo; y “la renta”, es la cantidad de dinero cierta y determinada que el inquilino pagará al arrendante, durante el tiempo que dure el arrendamiento. Lo común es que la renta se pague en dinero (moneda nacional o extranjera), sin embargo, la ley permite que pueda pagarse con cualquier otra cosa equivalente al dinero, siempre y cuando esta cosa sea cierta y determinada.
La forma en que debe documentarse el contrato de arrendamiento constituye el elemento formal del contrato, y usualmente los otorgantes lo realizan en documento privado con legalización de firmas, por temas de costos. Sin embargo, la ley establece casos específicos en que el contrato de arrendamiento debe celebrarse en escritura pública, por ejemplo, cuando el plazo sea mayor de 3 años o bien se reciba la renta de forma anticipada por más de un año, pues al darse cualquiera de estos dos supuestos debe inscribirse en el Registro General de la Propiedad.
Aunque el contrato de arrendamiento puede celebrarse a través de documento privado, lo recomendable es hacerlo en escritura pública, no importando el plazo o el monto de la renta; ya que si bien al inicio existe un acuerdo en cuanto a la renta, plazo, condiciones etcétera, y que se espera finalice cumpliendo cada parte a cabalidad con sus obligaciones; no puede obviarse la posibilidad de un problema futuro por incumplimiento de las mismas, ya sea con intención de incumplir, o bien por una eventualidad o causa mayor como la que se vive por el COVID-19.
Por lo que, aunque celebrar el contrato de arrendamiento en escritura pública implique elevar los costos, a futuro el ahorro que se obtiene por hacerlo en documento privado, no será suficiente para la solución de los conflictos legales que pueden sobrevenir; y consecuentemente la viabilidad y celeridad de su solución.
Si usted está pensando en dar en arrendamiento, o arrendar un bien, es importante que se asesore previamente, para que el contrato que celebre, lleve además de un adecuado respaldo legal, las condiciones necesarias que le permita estar preparado contractualmente ante situaciones como la que vivimos por el COVID-19; y que, en caso de diferencias, el contrato sea el rector de las soluciones rápidas sin que su patrimonio o economía se vean afectados.
Recuerde que un contrato de arrendamiento no se trata únicamente de fijar la renta y fecha de pago, implica asumir una serie de obligaciones y compromisos, cuyo cumplimiento debe garantizarse ante cualquier eventualidad y de la mejor manera.
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